Restricciones a la Inversión Extranjera en un Mercado Inmobiliario Incierto
Durante la última década aproximadamente, el Gobierno de Canadá y algunas provincias, incluida Ontario, han implementado varias medidas para abordar la asequibilidad de la vivienda y frenar las inversiones especulativas en bienes raíces residenciales en todo el país. Dos iniciativas importantes que actualmente se encuentran en vigor son el Impuesto para Especulación de No Residentes de Ontario (NRST, por sus siglas en inglés) y la Prohibición Federal sobre la Compra de Bienes Inmuebles Residenciales por Personas No Canadienses (la Prohibición Federal). El NRST y la Prohibición Federal son herramientas legales complementarias pero distintas, diseñadas para reducir la demanda extranjera en el mercado de la vivienda en Canadá.
Especulación de No Residentes de Ontario (NRST)
El NRST es un impuesto provincial en Ontario que se aplica a la compra o adquisición de propiedades residenciales por parte de ciudadanos extranjeros, corporaciones extranjeras o fideicomisos sujetos a impuestos. A partir del 25 de octubre de 2022, la tasa del NRST se fija en el 25% del valor de la propiedad.
El impuesto se aplica a terrenos designados que contengan al menos una y no más de seis residencias unifamiliares, incluidas casas independientes, casas adosadas, casas en hilera y unidades de condominio. También abarca la compra por separado de estacionamientos y unidades de almacenamiento en complejos de condominios, así como cabañas, casas de campo y otras estructuras similares diseñadas para ser ocupadas como residencia familiar.
Exenciones del NRST
Estas son exenciones que se aplican desde el momento de la compra, lo que significa que no se paga el impuesto si se cumple con los requisitos. Existen 4 tipos de exenciones:
Ciudadanos canadienses y residentes permanentes: no se aplica el NRST, sin importar dónde viva el comprador.
Nominados bajo el Programa de Nominados para Inmigrantes de Ontario (OINP): los compradores están exentos si: (i) han sido nominados bajo el OINP al momento de la compra, y (ii) la propiedad es su residencia principal.
Personas protegidas (refugiados): aplicable a compradores que hayan obtenido el estatus de persona protegida bajo la Ley de Inmigración y Protección de Refugiados de Canadá.
Cónyuges de ciudadanos canadienses o residentes permanentes: si el cónyuge del comprador es ciudadano canadiense o residente permanente, el comprador estará exento si ambos están comprando la vivienda juntos y van a residir en ella.
Reembolso del NRST al obtener la residencia permanente
Algunos compradores que pagaron el NRST al momento del cierre pueden ser elegibles para un reembolso (posterior al cierre) si:
Se convierten en residentes permanentes de Canadá dentro de los 4 años posteriores a la compra de la propiedad;
La propiedad ha sido su residencia principal desde la fecha de la compra; y
Solicitan el reembolso dentro de los 90 días de haber obtenido la residencia permanente.
Antes de marzo de 2022, los estudiantes internacionales y trabajadores extranjeros podían solicitar el reembolso del NRST bajo ciertas condiciones.
Prohibición Federal sobre la Compra de Bienes Inmuebles Residenciales por Personas No Canadienses
Vigente desde el 1 de enero de 2023, esta legislación federal prohíbe a los no canadienses comprar ciertas propiedades residenciales en Canadá. El objetivo es mejorar la asequibilidad de la vivienda para los residentes canadienses. La prohibición se aplica a los no canadienses, definidos como personas que no son ciudadanos canadienses ni residentes permanentes, así como a corporaciones extranjeras.
La definición de "corporación extranjera" es clave tanto en el NRST como en la Prohibición Federal. Se considera una corporación extranjera aquella que cumple con cualquiera de las siguientes condiciones:
No está incorporada en Canadá; o
Está incorporada en Canadá, pero está controlada por:
Un ciudadano extranjero (que no sea ciudadano canadiense ni residente permanente),
Otra corporación extranjera, o
Una combinación de ciudadanos extranjeros y corporaciones extranjeras.
Bajo la Prohibición Federal, la definición de “control” fue actualizada en marzo de 2023 para significar el 10% o más del valor del capital o de los derechos de voto, mantenidos — directa o indirectamente — por personas no canadienses. En cambio, para efectos del NRST, se considera que una entidad es una corporación extranjera si una persona o corporación extranjera posee directa o indirectamente el 50% o más de las acciones con derecho a voto.
Exenciones a la Prohibición Federal
Algunos no canadienses aún pueden comprar propiedades residenciales en Canadá bajo condiciones específicas:
Estudiantes Internacionales: Deben cumplir con todos los siguientes requisitos:
Estar inscritos en una institución educativa autorizada;
Haber presentado declaraciones de impuestos en Canadá durante los últimos 5 años;
Haber estado físicamente presentes en Canadá al menos 244 días por año durante esos 5 años;
La propiedad no puede tener más de una unidad (no se permiten edificios multifamiliares);
El precio de compra debe ser ≤ $500,000; y
No haber comprado ninguna otra propiedad residencial.
Trabajadores Extranjeros: Deben cumplir con todos los siguientes requisitos:
Tener un permiso de trabajo válido o estar autorizados a trabajar en Canadá;
Haber trabajado a tiempo completo en Canadá durante al menos 3 de los últimos 4 años;
Haber presentado declaraciones de impuestos durante esos 3 años;
Solo pueden comprar una propiedad residencial; y
No haber comprado previamente otra propiedad.
Refugiados y Personas Protegidas: Las personas con estatus oficial de refugiado (según la ley canadiense) están completamente exentas y pueden comprar propiedad.
Cónyuges o Parejas en Unión Libre: Una persona no canadiense puede comprar una propiedad si es: (i) cónyuge o pareja en unión libre de un ciudadano canadiense, residente permanente, refugiado o indígena reconocido bajo la Ley India; y (ii) la compra se realiza de forma conjunta o para el uso compartido de ambos.
Miembros Acreditados de Misiones Extranjeras: Diplomáticos y personal acreditado pueden adquirir propiedades residenciales en Canadá para su uso personal.
Derechos de Tratado o Derechos Indígenas: Cualquier individuo o grupo que posea derechos sobre tierras bajo la Sección 35 de la Ley Constitucional de 1982 (derechos indígenas y de tratados) no se ve afectado por esta ley.
Críticas y Proyecciones
Cuando el NRST y la Prohibición Federal entraron en vigor, algunos economistas y profesionales del sector inmobiliario argumentaron que estas medidas respondían más a fines políticos que prácticos, señalando que los compradores no residentes representan solo una pequeña fracción del mercado inmobiliario. Estos expertos sugieren que aumentar la oferta de viviendas sería una solución más efectiva para los problemas de asequibilidad.
Actualmente, el mercado inmobiliario canadiense atraviesa un panorama complejo influenciado tanto por factores económicos internos como por desarrollos políticos internacionales; en particular, las fluctuaciones en las tasas de interés y las políticas volátiles de la administración Trump en los Estados Unidos. Estos factores han dado lugar a datos recientes que indican un enfriamiento del mercado inmobiliario en Canadá.
En febrero de 2025, el precio promedio nacional de una vivienda descendió a $668,097, lo que representa una disminución del 3.3% en comparación con el mismo mes del año 2024. La actividad de ventas ajustada estacionalmente también experimentó una caída significativa, con un descenso del 10% respecto a enero de 2025 y una disminución del 4% interanual.
De hecho, en provincias de alta demanda como Ontario, las proyecciones de precios de viviendas para 2025 han sido revisadas a la baja, reflejando una demanda moderada y un mercado que actualmente favorece a los compradores. Esto nos deja con la impresión de que las actuales legislaciones federales y provinciales restrictivas impuestas a los inversionistas extranjeros podrían suavizarse o incluso eliminarse por completo con el fin de mantener un mercado inmobiliario saludable en Ontario.
Conclusión
Las medidas regulatorias introducidas por los gobiernos federal y de Ontario fueron implementadas con la intención de mejorar la asequibilidad de la vivienda y frenar la inversión extranjera especulativa. Sin embargo, la extensión de la Prohibición Federal hasta el 1 de enero de 2027, junto con la aplicación continua del NRST, probablemente generará consecuencias no deseadas en un futuro cercano.
Las tendencias actuales del mercado ya muestran señales de enfriamiento, con una caída en los precios y una disminución en la actividad de ventas en todo el país. En el contexto de desarrollos en preventa y condominios, Canadá —y en particular Ontario— podrían estar encaminándose hacia un período de sobreoferta. Dada la limitada cantidad de compradores debido a estas restricciones, crece la preocupación de que el mercado enfrente un estancamiento durante 2025 y 2026.
Si bien el NRST y la Prohibición Federal buscan promover la asequibilidad, la consecuencia probable en el entorno actual del mercado es una sobreoferta de unidades disponibles frente a una demanda insuficiente. Para restablecer el equilibrio del mercado, estimular el movimiento de capital y fomentar nuevamente la inversión tanto nacional como internacional, debería considerarse seriamente suavizar y aliviar la prohibición y la alta carga fiscal impuesta a los inversionistas extranjeros. Esta medida ayudaría a absorber el excedente de unidades de condominios que Ontario enfrentará en 2025 y 2026.
Por Susana Mijares Pena
The Six Law Group